16,000 棟空屋二十年沒動：Baltimore 怎麼把豪宅金融工具改造成平民住宅
TL;DR
- Baltimore 從 2000 年到 2020 年，空屋數量基本卡在 16,000 棟動不了，市長 Brandon Scott 上任後砸 30 億美金推 15 年計畫，今年降到 11,806 棟
- 把 TIF（Tax Increment Financing，稅增財源融資）這種原本只用在豪宅開發的工具改造成可以涵蓋全市非連續區域，第一輪募 2,800 萬美金結果有人砸了 3.8 億美金搶著認購
- 過去六年暴力犯罪下降將近 60%，但同時逮捕人數從 91,000 砍到 17,000。多抓人不會少犯罪，是 Goodhart's Law 在城市治理上的活教材
- 「賣你一塊錢的房子」聽起來很美，但沒有後續 10 萬到 15 萬美金的整修資本，那棟房子還是會繼續空著
- 對創業者跟投資人來說，這集是一個關於長期主義、資本分層、跟 KPI 設計的真實案例
關於這個 podcast 跟受訪者
Odd Lots 是 Bloomberg 旗下的財經 podcast，主持人是 Tracy Alloway 跟 Joe Weisenthal，從 2015 年開播到今年剛好滿十年，題材從債券、貨幣政策聊到大宗商品、產業供應鏈，是金融圈的常駐教材級節目。這集 2026 年 5 月 4 日上線的特別篇是兩位主持人飛到馬德里參加 Bloomberg CityLab 的現場錄音。
來賓是 Baltimore 市長 Brandon Scott，1984 年出生於 Baltimore，2020 年 12 月就任，當時 36 歲是當地史上最年輕的市長。Baltimore 是馬里蘭州最大城，巔峰人口 100 萬，現在剩 60 萬，是美國「鏽帶」（Rust Belt）老工業城市去工業化最典型的樣本之一。Scott 的招牌政策是「Reframe Baltimore」，一個 15 年 30 億美金的空屋復興計畫，這集就是來聊這個計畫怎麼運作。
16,000 這個數字，二十年沒動過
我看完這集第一個被打到的點，是 Scott 講的一個數據對比。
2000 年 12 月，Baltimore 有 16,000 棟空屋。2020 年 12 月，他就任市長那天，Baltimore 還是有 16,000 棟空屋。中間經過快二十年，三任市長換來換去，這個數字基本上沒動。
更精彩的是他疊上去的那張地圖。Baltimore 是美國「racial redlining」（種族紅線）這個政策的發源地，1937 年聯邦政府把全美各城市分區劃線，黑人社區被劃成不發放房貸的紅色區域，這條線就直接決定了未來八十年資本流向哪裡。Scott 把 1937 年的紅線地圖跟 2020 年的空屋地圖疊在一起，幾乎一模一樣。當地人把這個圖形叫「黑色蝴蝶與白色 L」，白色 L 是富裕區，黑色蝴蝶兩翅就是空屋集中區。
這是一個結構性問題的標準長相。八十年前的政策劃下的線，到今天還在城市的肌理上看得見。任何想要解這個問題的人，第一件事是承認「這不會是四年任期能搞定的」。
一塊美金賣房的童話為什麼破不了局
我以前在 Twitter 看過很多次「Baltimore 一塊美金就能買一棟房」的貼文，每次看都會想這是不是真的。Scott 直接打臉這個迷思。
他說 Baltimore 大部分空屋並不是市政府持有，是私人持有。私人屋主就坐在那裡，等市場回升，等政府或某個冤大頭出更高價買回去。就算政府真的賣你一塊錢，「你還是要 10 萬到 15 萬美金把它整修到能住的標準，沒有這筆錢這棟房子還是空的」。
這句話對任何做產品的人都該記下來。便宜的取得成本不等於低門檻，後面沒有配套的資本、技能、時間，再低的入門價都是廢的。Crypto 圈的免費空投領完就賣是同樣的道理，SaaS 的免費試用沒有 onboarding 也是同樣的道理。分銷不等於採用，這件事在每個產業都成立。
把豪宅金融工具拿來做平民住宅
這集講到一個我以前沒想過的金融創新：TIF（Tax Increment Financing，稅增財源融資）。
TIF 的概念是政府先掏錢出來幫某個區域做開發，等開發完成後地價上漲、稅收增加，再用增加的稅收去償還最初的貸款。這在美國是行之有年的工具，但過去都用在連續的單一區塊，比如蓋一個商場、一個豪宅園區、一個觀光區。Baltimore 的 Harbor East、Harbor Point 這些精華地段都是 TIF 養大的。
Scott 團隊做的事情是把 TIF 改造成可以涵蓋整個城市非連續區域的工具，目標是讓平價住宅也能用。第一輪他們開出 2,800 萬美金的額度，結果收到 3.8 億美金的申請。十三倍超額認購，市場直接告訴你這個產品有多缺。
這個操作很有意思的地方是，Scott 講「以前沒人這樣用是因為沒人試」，但他補了一句「也可能裡面有點隱性的種族歧視」，因為這些工具歷來都不會被用在黑人社區。一個現成的金融工具沒人想到要拿來解黑人社區的問題，這個事實本身就是個答案。
對我來說，這跟 DeFi 早期把 ERC-20 拿來做穩定幣、把 ERC-4626 拿來做收益金庫的邏輯是一樣的。工具本身沒有立場，誰先想到把它放到沒人開發的場景，誰就能吃到第一波超額需求。我之前在鏈上收益的風控看的不只是有沒有審計過和抵押物狀態有聊過 ERC-4626 的規格意義，這跟把 TIF 套進非連續區塊其實是同一種思路。
暴力降下來，資本才肯進來
整集最大的 takeaway 對我來說是這個：
Scott 說 Baltimore 的開發商以前在 ICSC（International Council of Shopping Centers）大會上會跟他說，「我喜歡 Baltimore，但你們的兇殺案不降下來我不能投資」。有些人甚至給出具體門檻：你們先降到一年 300 件以下我們再談、降到 100 件以下我們再談。
過去六年 Baltimore 的暴力犯罪下降將近 60%，去年兇殺案 133 件，是有紀錄以來最低。Scott 說現在開發商在 ICSC 看到他，問題從「你打算怎麼降」變成「你怎麼做到的」。
這個轉折讓我意識到一件事：城市的所有政策、稅務優惠、土地誘因、規劃案，安全是底層的水電。沒有它，上面的東西全部撐不起來。對應到產業也一樣，產品再好、價格再便宜、廣告再猛，如果使用者覺得這個 app 不安全、這個交易所會跑路、這個公司明天就垮，前面所有功夫都是白做的。
Goodhart's Law 的城市治理版
Scott 講了一個我覺得這集最辣的數字。
2004 年 Baltimore 有 278 件兇殺案，當年警察逮捕了 91,000 人。一個 60 萬人口的城市，等於每七個人就有一個被抓過。那是「零容忍」（zero tolerance policing）政策的高峰期。
去年兇殺案 133 件，逮捕人數 17,000 人。犯罪砍半，抓人砍五分之四。
這就是 Goodhart's Law（古德哈特定律）的活生生案例：當「逮捕人數」變成警察的 KPI，警察就會去找最容易抓的人來湊數，跟真正的暴力犯罪完全脫鉤。Scott 自己就是受害者之一，他一輩子被警察按倒在路邊上手銬七次，包括下雨天，理由是「看起來像」幾小時車程外發生的某起案件嫌犯，但他當時人在大學上課。
新的策略叫 GVRS（Group Violence Reduction Strategy，集團暴力降低策略），用資料找出最有可能成為加害者或受害者的少數人，市長親筆寫信給他們：「我知道你是誰，我知道你在做什麼，這是你改變人生的一次機會，需要住房、職訓、教育、搬遷我們都幫你辦。但你如果不停手，我會把所有資源砸下來把你移除」。接受這個方案的人有超過九成沒再犯。
對我這個天天看產品 KPI 的人來說，這故事有夠殺。任何把單一指標當目標的設計，最後都會被優化到背離原本的目的。Marketing 看 GMV 就會出現灌水訂單，業務看簽約數就會出現拼湊客戶，工程師看 PR 數就會出現切碎的 commit。重點從來不在抓多少人、簽多少約、出多少貨，而在這個指標背後想達成的真實目標是什麼。
我之前寫過Roblox 創辦人 David Baszucki 的二十年長期主義，裡面也有類似的反思：把一家公司切成九個內部小公司，每個小公司有自己的數字，目的不是 KPI 漂亮，是讓真實的進展看得見。Baltimore 的市政管理跟一家科技公司的內部治理，底層邏輯居然有一塊重疊區。
一個 15 年的城市賭局
這集還有很多細節我沒展開，例如 Scott 怎麼跟州長合作拿到一年 5,000 萬美金的州補助、block by block 的逐街區規劃、Park Heights 那個從他國中時代就在規劃的社區直到他當市長才蓋出第一棟新房、AI 已經被市府拿來辨識空屋是否需要拆除。
但對我來說，這集的核心訊息很簡單：
結構性的問題，需要結構性的時間表跟結構性的資本配置。沒有人能在四年任期內解掉一個八十年積下來的問題。
Scott 反覆強調的一個重點是，這個計畫的所有權在整個 Baltimore，不在市長辦公室。把市府、州政府、私人開發商、社區組織、慈善基金這些利害關係人通通綁在同一張藍圖上，是這個 15 年計畫真正的基礎建設。任何依賴單一政治週期的工程都會在下一次選舉後死掉，所以從一開始就要把它設計成「跨任期都能繼續走下去」的形狀。
如果你是做產品的、做投資的、做創業的，下次又要規劃「未來三個月怎麼衝 KPI」之前，可以先問自己，這件事十年後還重要嗎？十年後重要的話，現在這個 KPI 設計能讓我活到那時候嗎？
如果這類產業觀察對你有幫助，更多文章我都放在 wilsonhuang.xyz，訂閱就不會漏掉。
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